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¿Ha llegado el momento de darle a tu vivienda un cambio total? o ¿quizás te estes planteando invertir o comprar un inmueble a reformar y dejarlo a tu gusto y necesidades? Sea cual sea el motivo, una Reforma Integral hará de tu casa un cálido y confortable hogar al mismo tiempo que aportará una plusvalía considerable a tu inversión inicial.
Sabemos que la mayoría de personas, con tan solo hablar de reformas entran en pánico… y si se trata de una reforma integral, la situación incluso puede ser algo peor. Muchas personas pasan años y años en viviendas sufriendo situaciones que no las hace sentir totalmente a gusto. Muchas veces no tiene que ver con una cuestión económica. A lo largo de estos años, hemos conocido casos de personas que incluso se planteaban vender su piso para comprar otro que este en condiciones un poquito mejores a las anteriores. Y todo esto, con el fin de ahorrarse los posibles dolores de cabeza que «en teoría» (por que se lo han dicho amigos y familiares) debería genera una reforma integral.
TU REFORMA INTEGRAL
SIN COMPLICACIONES
NI DOLORES DE CABEZA
En milcuatrocincuenta tenemos como objetivo poder ofrecer una solución simple, económica y satisfactoria a cualquier tipo de cliente y la intervención que este desee realizar. Nuestro equipo esta formado por profesionales con una larga trayectoria en cada una de las tareas que realiza, lo cual nos permite optimizar los tiempos de ejecución y así reducir costes innecesarios generador por falta de experiencia y problemas de gestión.
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Una Reforma Integral consiste en realizar cambios en todos los espacios y elementos que componen la totalidad de un inmueble, ya sea una vivienda, una comunidad, un local o cualquier espacio destinado a personas. Estos cambios habitualmente incluyen reestructuración y distribución de espacios, cambios en carpinterías interiores, exteriores, instalaciones en general y en algunos casos incluso mobiliarios y elementos decorativos de los espacios.
También se incluyen en el concepto de Reforma Integral, aquellos casos en los que algunas de estas variables, o alguno de todos los espacios del inmueble no se intervengan. Por ejemplo, existen casos de renovaciones totales que contemplan hasta el cambio de estructuras y fachadas, pero también, y más habitual, se da el caso en el cual la reforma integral no contempla ni cambios de distribuciones, o actuaciones estructurales ni de fachadas.
Para explicarlo de una forma mas sencilla, nos gusta decir que se considera Reforma Integral, a aquellos casos en los cuales la propia naturaleza de las tareas a realizar, impiden que las personas que habitan el espacio, permanezcan en este durante el proceso de ejecución de las obras.
Responder a esta pregunta tiene un poco de dificultad. Es el tipo de pregunta para la que existen múltiples respuestas, ya que hay muchos aspectos a tener cuenta. Podemos mencionar 3 aspectos que serán claves a la hora de considerar un valor estimado por metro cuadrado para la reforma que tu quieres realizar.
El precio medio de reforma en España, cuesta a partir de los 500€ y 700€ por metro cuadrado.
Al analizar estos costes, también es importante considerar el valor que esta inversión le aportará a tu vivienda. Y sobre esto, hay 3 puntos muy importantes que puedes conseguir si realizas una reforma integral de tu vivienda:
La «Plusvalía» que se genera tras una reforma, habitualmente superan la inversión inicial, considerando los gastos de la compra del inmueble y los gastos de la reforma realizada.
El valor final de tu vivienda será mayor al precio que has gastado por comprarla y reformarla.
Incluso en muchos casos sucede que si los espacios se distribuyen de forma correcta, se puede lograr «ganar espacio» que antes dábamos por perdido, como pasillos, espacios con formas inutilizables, etc.
Ante el escenario mundial que nos encontramos respecto al cambio climático, lo mejor sería aprovechar el momento en el cual te decides a realizar tu reforma para aportar a nuestro inmueble la mayor cantidad posible de recursos de «Casas Pasivas».
Una vivienda pasiva consigue ahorrar entre un 60% y 80% en tu consumo de impuestos.
Con esto no solo hablamos de reducir nuestros gastos desmesurados en consumo de servicios como luz, agua, etc. sino que también esto hará que desde nuestro espacio ayudemos a contrarrestar el cambio climático al reducir las emisiones de CO2. ¡Doblemente satisfactorio!.
Hay algunas cosas que no tienen precio… y una de ellas es poder vivir a gusto. Cuando algo funciona de forma perfecta, sentimos una sensación tan agradable… lo mismo puede pasarnos con nuestra vivienda. Si los espacios están pensados y diseñados por un profesional, las ventajas son muchas. Algunas de las ventajas que podemos lograr con una Renovación Total de nuestra vivienda, previamente pensada y diseñada por un profesional son las siguientes:
Para esta pregunta, acudiremos a la famosa respuesta… ¡Depende!.
La media nos indica que una reforma integral de una vivienda de entre 70m2 y 100 m2, puede durar entre tres y seis meses. Aunque también diré que hemos tenido muchos casos de Reformas Integrales de Viviendas que se realizaban en dos meses. Esto era factible ya que se trataban de una serie Reformas de Pisos en Barcelona para un grupo de inversores con los cuales habíamos logrado una dinámica de trabajo tan fluida que casi no habían tiempos muertos para tomar decisiones. Con dos prototipos de reformas, solo era cuestión de elegir al inicio de la obra el modelo a seguir y en base a eso todo se hacía exactamente igual a los inmuebles anteriormente reformados, con las adaptaciones propias de la forma de la planta del nuevo proyecto.
A continuación te detallamos los tiempos aproximados por fase de trabajo para una reforma integral de un piso de entre 75 y 100 m2.
1ª Semana: Desmontajes y demoliciones generales.
2ª Semana: Tabiques, cerramientos y particiones.
3ª Semana: Replanteo de Instalaciones junto al cliente o Arquitecto e inicio de regatas..
4ª Semana: Desarrollo de instalaciones.
5ª Semana: Final de Instalaciones.
6ª Semana: Enyesado, nivelado y alisado de paredes. Replanteo de revestimientos.
7ª Semana: Revestimiento de Suelos. Preparación de superficies para pintar.
8ª Semana: Revestimiento de Paredes. Montaje de Carpinterías exteriores e interiores.
9ª Semana: Pintura de paredes y techos.
10ª Semana: Instalación de Mobiliario de Cocina y Sanitarios.
11ª Semana: Instalación de Aire Acondicionado y Equipamiento de Baños.
12ª Semana: Instalación de Mecanismos, Remates finales y limpieza final de obra.
Tiempo atrás, los honorarios de los arquitectos estaban regulados por unos baremos dictados por el Colegio Profesional de Arquitectos. Esto hacía que la decisión de los clientes a la hora de contratar un arquitecto, no estuviera influenciada por una cuestión económica.
Hoy en día la situación es otra. Los arquitectos han pasado a tener libertad a la hora de definir sus honorarios. Esto ha generado dos situaciones bastantes diferenciadas. Por un lado se encuentran los arquitectos que se mantiene en una lucha constante de precios que incluso llegan a ofrecer algunos de sus servicios gratis, con tal de poder captar algunos clientes; y por otro lado se mantiene un pequeño grupo de arquitectos que no entran en esta guerra de precios y priorizan la calidad y el valor de sus servicios ofrecidos.
Pero… ¿Cuánto puede costarnos aproximadamente un estudio o proyecto de reforma?
Nuevamente, la respuesta incluye un «Depende». En este caso, la mayoría de los arquitectos realizan sus tarifas teniendo en cuenta el tipo de intervención a realizar, ya que no es lo mismo si se trata de un proyecto de obra mayor, de un proyecto de obra menor o de una reforma que pueda realizarse con un comunicado rápido (Assabentat para Reformas en Barcelona).
El Coste de un Proyecto de Reforma por un Arquitecto puede oscilar entre el 5% y 10% del Precio de Ejecución Material de la Obra (PEM)
Quizás este debería ser el primer punto del cual deberíamos comenzar a hablar cuando se trata de una Reforma. Y es que para una persona que se enfrentar por primera vez a este proceso, con solo el hecho de pensar en todo lo que una reforma implica, puede llevarlos hasta el punto de sufrir una parálisis por análisis.
Pero en nuestro caso, que dedicamos nuestros días a esto, cada nuevo proyecto nos genera mucho entusiasmo e ilusión. Y para ayudarte a que tu también afrontes este proceso tal como lo hacemos nosotros, hemos realizado una lista de…
Lo primero que te sugerimos, es que con un cuaderno en mano o en tu mismo móvil, hagas un recorrido por todos los espacios de tu vivienda, tomando nota de cada punto que creas que necesita ser mejorado. Haz esta tarea muy a conciencia, ya que será uno de los puntos más importantes para el resto de los pasos a seguir.
Una vez tengas este «Estudio de Necesidades», deberías intentar ordenarlas por orden según tus prioridades. Hay algunos puntos que por norma general son prioritario a otros, como por ejemplo, es más importante tener una instalación eléctrica correcta a tener una barbacoa en el patio. Pero luego de estos puntos fundamentales, el resto dependerá pura y exclusivamente de tus necesidades. Priorizar estos puntos te ayudará a tomar ciertas decisiones llegado el momento de analizar tu presupuesto de reforma.
El segundo punto más importante, te hará sacar tu lado creativo. Con un lápiz en mano, intenta dibujar un plano de tu vivienda. Algunos clientes son bastante hábiles con algunos programas para crear planos digitales (te recomendamos FloorPlaner, SketchUp o CamToPlan para iOS o Android), pero si no es tu caso, no importa, con un lápiz, un cuaderno de hojas a cuadros, y contando pasos, puedes realizar un esquema de planta bastante proporcionado, con el cual podrás diseñar tu nueva distribución espacial.
¿Puedo desplazar la cocina? ¿Puedo colocar el baño aquí? ¿Puedo tirar esta pared?… Apunta todas las dudas que te vayan apareciendo mientras realizas esta planificación. Luego podrás revisarlas junto a tu arquitecto o constructor para evaluar la factibilidad de la nueva distribución propuesta.
El paso siguiente, será comenzar a darle forma a este proyecto. Para ello, te recomendamos que contactes con un profesional ya sea un Arquitecto o un Constructor. Como primera instancia, sobre todo si se trata de una Renovación Integral, te recomendamos que contactes con un Arquitecto, o en su defecto con una Empresa Constructora como la nuestra, que cuente con Arquitectos dentro de su propio equipo.
¡ATENCIÓN!
Este consejo, que acabamos de darte, no te ha costado dinero, pero te aseguro que tiene un valor incalculable. Quizás sea una de las decisiones más importantes que deberás tomar para comenzar tu reforma. No hay nada peor, que caer en las manos del «profesional» equivocado.
Una vez hayas escogido un arquitecto o constructor, explícale tu proyecto para que este pueda realizar las mediciones necesarias que llevarán a la elaboración de un presupuesto. Pide al profesional que contemple un precio medio para los distintos tipos de acabados que afecten a tu reforma, desde revestimientos, equipamientos y acabados. Este presupuesto te ayudara, junto a tu lista de prioridades a tomar decisiones sobre que partidas realizar o desestimar para lograr que esta valoración encaje en tu presupuesto. Ten en cuenta que en ocasiones, en las reformas se pueden generar sobre costes o extras que podrían proceder de vicios ocultos, cambios de acabados o alguna otra situación que afecte al coste final de la obra.
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Una vez tengas un presupuesto que se ajuste a tus posibilidades y necesidades, el paso siguiente será acordar con el constructor las formas de pago, plazos estimados de ejecución, fecha de inicio de obras, condiciones, etc. Es importante que consultes todas las inquietudes que puedan surgirte respecto al desarrollo de las tareas. Nadie quiere sufrir dolores de cabeza por una reforma y la mejor forma de evitar los posibles problemas es dejar todo claro y por escrito.
Cabe mencionar, que en la mayoría de casos, las Empresas de Reformas y Construcción te solicitarán un pago previo al inicio de las tareas. Esta práctica es diferente a otros tipos de sectores, en los cuales pagas una vez que el servicio ha concluido. Pero quédate tranquilo, esto es habitual en el mundo de la construcción. Solamente procura que este pago inicial sea un porcentaje prudente, es decir, entre un 20% y 30% del importe total de la obra.
Como último consejo, nunca esta de más leer las valoraciones que otros clientes hayan realizado sobre dicho profesional.
Otro punto muy importante antes de empezar con las tareas, tiene que ver con los Permisos de Obra. Si la reforma que estas por realizar demanda la solicitud de un permiso de obra mayor o permiso de obra menor necesitarás de un Arquitecto o Aparejador. Este será quien se encargue de realizar el proyecto con sus planos, memorias y documentación necesaria para solicitar los permisos de obras pertinentes.
Si ya cuentas con un Arquitecto o con una Empresa de Construcción que incluya en su equipo esta figura, entonces puedes olvidarte de este punto y dejar que sea el Arquitecto quien se encargue de todas las acciones necesarias para lograr la obtención de dichos permisos.
Es importante mencionar que uno de los últimos pasos para que el permiso sea efectivo, tiene que ver con el pago de impuestos y tasas, que correrán a cargo del propietario del inmueble. Si ha llegado el día de iniciar las Reformas y tu no tienes constancia de haber realizado este pago, informa lo antes posible a tu Arquitecto esta situación para evitar problemas a futuro.
Una vez iniciadas las obras, llegará el momento de definir todos los acabados. Para esto, puedes pedirle a tu Arquitecto o Constructor, que te acompañe o que te indique los diferentes «Showrooms» o Salas de Exposición de sus proveedores, para poder apreciar y escoger cada uno de los puntos que demanden una elección por parte del cliente. Otra forma de hacerlo, es que busques por tu cuenta los productos exactos que deseas con el numero de referencia del fabricante y se los indiques al constructor para que el sea quien se encargue de conseguir dichos productos con sus proveedores de confianza. Cuanto antes realices esta tarea mejor. Las demoras en las decisiones de los acabados por parte de los clientes, suelen ser una de las causas mas recurrentes de los retrasos en los plazos de ejecución de las obras.
Cuando hablamos de acabados nos referimos a pavimentos, revestimientos de paredes, muebles de cocinas, sanitarios, griferías, muebles de baño, colores de pinturas, tipos de carpinterías, etc.
Por último, coordina un día junto al Arquitecto y/o Constructor para las visitas de obra. Estas visitas de obra te permitirán ir evaluando el avance de la obra al mismo tiempo que ayudarán a resolver aquellos puntos que demanden vuestra decisión o aprobación. Destina al menos 1 hora semanal para estas reuniones y pídele a tu Arquitecto o Constructor que lleven un registro de estas reuniones para que la información quede detallada por escrito.
En milcuatrocincuenta tenemos como costumbre cada final de semana realizar un pequeño informe con todas las tareas que se han realizado durante esa semana, con las decisiones tomadas en la última visita de obra, informamos las próximas tareas a realizar y las decisiones pendientes de tomar por parte del Cliente. Esta información junto al Planning o «Diagrama de Gantt» de la obra, servirá para ver si la obra se esta ejecutando dentro de los plazos estipulados o no.
