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Los vicios ocultos en una vivienda son aquellos desperfectos o defectos que advertimos después de transcurrido un tiempo desde que adquirimos o habitamos una vivienda.
Es normal que al momento de tener que firmar un contrato de compraventa entre particulares, nos entren las dudas sobre el estado de conservación de la vivienda y lamentablemente siempre existirá la posibilidad de que al momento de realizar las visitas al inmueble, previas a la compra, muchos de estos desperfectos no se puedan ver a simple vista.
Cuando tienes intención de adquirir viviendas de segunda mano, te fijas en su estado de conservación o si necesita ser reformado. Sin embargo, cuando visitas un piso de nueva construcción bajas la guardia, y no se te pasa por la cabeza que pueda esconder vicios o defectos.
Pero, los temidos vicios ocultos pueden aparecer en cualquier vivienda: nueva o de segunda mano. Para que no te lleves sorpresas desagradables, en este artículo te explicaremos que es un vicio oculto en una vivienda y te ayudaremos a que sepas qué debes revisar antes de comprar una casa y qué hacer si descubres vicios ocultos en ella.
Los vicios ocultos son todos aquellos defectos o desperfectos que presenta una vivienda objeto de compraventa y que como no se localizan a simple vista, no se detectan en el momento de la compra; sólo se descubren al comenzar a vivir en ella. En el ámbito jurídico se les conoce como Vicios Redhibitorios.
Generalmente, la existencia vicios ocultos vivienda segunda mano como viviendas de obra nueva, faculta al comprador para ejercer una serie de acciones contra el vendedor.
Estas acciones irán dirigidas a la reclamación de la resolución del contrato o de la modificación de sus condiciones, así como al resarcimiento de daños y perjuicios.
Un contrato de compraventa entre particulares redactado de forma correcta, debe indicar que la parte vendedora debe asumir la obligación de Saneamiento por Vicios Ocultos. Esto es una obligación legal de la parte vendedora, que se origina al identificar en la cosa vendida, vicios ocultos, que no posibilitan o dificultan el uso de la misma, que de haberlo sabido con anterioridad, el comprador no la hubiera adquirido, o hubiera pagado menos por ella. Esto actúa como una especie de Garantía entre Particulares en un acto de compra-venta.
El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.
La acción de reclamación de un vicio oculto prescribe en un plazo de 6 meses desde la entrega del bien. Sin embargo, como ocurre con otras acciones, este plazo puede ser interrumpido por medio de las correspondientes reclamaciones. Este plazo de prescripción impone cierto deber de diligencia al comprador.
En España el comprador puede optar entre varias acciones:
✅ Desistir del contrato abonándosele los gastos que pagó, legalmente conocido como, Acción Redhibitoria.
✅ Rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de los peritos (acción Quanti Minoris).
En ambos casos podrá exigir indemnización de daños y perjuicios en caso de mala fe del vendedor.
No existe una lista cerrada de vicios ocultos, pero si es cierto que algunos de ellos aparecen con mayor frecuencia y son un buen ejemplo de defectos cuya reparación debe exigirse, para garantizar la habitabilidad de la vivienda.
A continuación, mencionaremos algunos ejemplos de daños ocultos en una vivienda con los que nos encontramos con mayor frecuencia en nuestro día a día.
Los defectos relacionados con humedades, filtraciones y goteras son los vicios ocultos más frecuentes. En general, se deben a una mala impermeabilización o a tuberías deterioradas. Deben resolverse ya que son problemas que se agravan rápidamente.
Grietas y fisuras son los desperfectos que suelen aparecer con el paso del tiempo. En ocasiones se deben a que en el momento de la construcción se cimentó mal el edificio. Otra de las posibles causantes de estos daños que afectan a nuestra vivienda, pueden ser las remodelaciones en otras unidades de la misma finca, que modifican el esquema de carga general del edificio. Habitualmente las reformas que implican cambios estructurales en los pisos inferiores de un edificio, son causantes de la aparición de grietas y fisuras en los pisos superiores de la misma finca.
Los vicios ocultos en suelos, pinturas y acabados interiores (abombamientos, descoloración, desprendimientos, etc.) se deben a una mala colocación de los materiales o a la baja calidad de éstos. También pueden derivar de otros vicios ocultos, como las humedades, goteras y filtraciones.
Los problemas de ruido o de temperatura se deben a un aislamiento deficiente de la vivienda. Las principales causas son la falta de materiales de aislamiento y el mal tratamiento de los puentes térmicos. En muchas de las reformas que realizamos, detectamos que se han empleado materiales inadecuados o que incluso se han colocado mal.
Ambas situaciones podrían afectar tu confort, pero el problema térmico además afectará a tu economía. En invierno dependerás de equipos de calefacción y en verano de equipos de aire acondicionado.
Defectos en interruptores, luces o enchufes; debido a una instalación defectuosa u obsoleta, o por usar materiales inapropiados. Estos vicios ocultos requieren la asistencia de un profesional con carácter de urgencia.
La situación es completamente distinta si hablamos de vivienda nueva o vivienda usada. En el caso de las viviendas nuevas, la Ley de Ordenación de Edificación establece que los constructores deben entregar la casa con las siguientes garantías:
En el caso de la vivienda usada el plazo para reclamar estos vicios es de sólo seis meses.
Si la vivienda es usada pero su construcción es reciente y aún se encuentra dentro de los plazos de garantía que la Ley de Ordenación de Edificación impone al constructor, el nuevo comprador está igual de cubierto que el primer propietario durante los uno, tres o diez años que mencionábamos antes.
Sea cual sea la situación, te recomendamos que realices una lista de desperfectos en vivienda nueva o de segunda mano tan pronto como te sea posible. Procura durante la primer semana revisar y probar todas las instalaciones a consciencia para que no queden puntos sin reflejar en esta lista. Una vez la hayas realizado, envíala a la parte vendedora. En la mayoría de casos, el vendedor, de buena fe intentará subsanar todos estos desperfectos. A nadie le interesa un problema a futuro. Pero por las dudas, nunca esta de más tener una constancia formal de que de nuestra parte hemos notificado al vendedor sobre estos Vicios Ocultos.
La respuesta es SI.
Solamente si el inmueble está obligado a pasar la ITE, es preciso que antes de la firma ante notario del contrato de compraventa el vendedor entregue al comprador una copia del informe de la Inspección Técnica de Edificios.
